Na co zwrócić uwagę kupując mieszkanie od dewelopera?
Poradnik prawniczy dla kupujących – z myślą o bezpieczeństwie transakcji
1. Prospekt informacyjny – fundament wiedzy
Kupujący ma prawo otrzymać od dewelopera prospekt informacyjny, zawierający istotne dane dotyczące inwestycji: doświadczenie dewelopera, status prawny działki, plan zagospodarowania przestrzennego, pozwolenia na budowę, informacje o rachunkach powierniczych itd.
Zawarte dane muszą być zgodne z treścią umowy deweloperskiej – w przypadku rozbieżności masz prawo odstąpić od umowy w terminie do 30 dni.
2. Weryfikacja sytuacji prawnej i finansowej dewelopera
Sprawdzenie wiarygodności wykonawcy to podstawa.
Należy przeanalizować:
• księgę wieczystą — czy działka nie jest obciążona hipoteką czy służebnościami, czy deweloper posiada prawa do gruntu, czy nieruchomość nie ma zapisów obciążających, np. roszczeń
• dokumenty: odpis z KRS/CEIDG, pozwolenie na budowę, projekt architektoniczny, sprawozdania finansowe (pierwsza spółka lub matka)
• informacje o rachunkach powierniczych (zamknięty, otwarty z gwarancją bankową/ubezpieczeniową) jako zabezpieczenie środków kupującego
3. Treść umowy deweloperskiej
Umowa powinna precyzyjnie regulować:
• opis lokalu (metraż, układ, kondygnacja), cenę, harmonogram płatności i kar umownych, warunki odstąpienia, możliwość wprowadzania zmian, standard wykończenia
• harmonogram budowy z konkretnymi datami (rozpoczęcie, stan surowy, prace wykończeniowe, odbiór) oraz klauzule karne w przypadku opóźnień
• umożliwienie finansowania kredytem — tak, by bank wypłacał środki zgodnie z etapami inwestycji
• stawki VAT (8% lub 23%) — kupujący z rynku pierwotnego nie płaci PCC, bo VAT jest w cenie
• warunki odstąpienia – zarówno z przyczyn formalnych (np. brak prospektu lub jego niezgodności), jak i przekroczenie terminów przeniesienia własności
4. Odbiór techniczny mieszkania – moment decydujący
Odbiór to możliwość weryfikacji:
• zgodności wykonania z umową, standardu, metrażu, instalacji, stolarki okiennej i drzwiowej, ścian, podłóg itd.
• wykrycia usterek — należy sporządzić szczegółowy protokół odbioru, który określi terminy usunięcia usterek (14 dni na ustosunkowanie się dewelopera, 30 dni na naprawę)
• gdy nie jesteśmy specjalistami, warto zatrudnić eksperta – inspektora, by nie przegapić problemów
5. Gwarancja i rękojmia – parasol ochronny
• Rękojmia trwa 5 lat od odbioru i obejmuje wady fizyczne i prawne nieruchomości
• Gwarancja (często 1 rok, chyba że dłużej wskazano w umowie) może obejmować elementy takie jak stolarka czy instalacje, i to niezależnie od rękojmi
• Skuteczne korzystanie z rękojmi wymaga rzetelnego protokołu odbioru i udokumentowania usterek. Jeśli deweloper nie reaguje, możliwa jest ścieżka sądowa
6. Pozwolenie na użytkowanie i przekazanie własności
Kluczowe kroki to:
• sprawdzenie, czy deweloper uzyskał pozwolenie na użytkowanie — bez niego nie możesz zamieszkać czy się zameldować bez ryzyka prawnego
• zawarcie ostatecznej umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego – dopiero wtedy prawo własności przechodzi na kupującego
7. Dodatkowe koszty i budżet
Roczny koszt utrzymania mieszkania może się różnić — warto zwrócić uwagę na:
• opłaty notarialne i podatki (PCC – rynek wtórny 2%, VAT – pierwotny już w cenie)
• opłaty eksploatacyjne i media, czasem nie uwzględnione jasno w umowie
• możliwości negocjacji ceny — wykryte usterki, wysoki koszt remontu mogą służyć jako argument do obniżki
Dlaczego warto skorzystać z pomocy Kancelarii?
Kancelaria może:
• sprawdzić docelową treść umowy, prospekt, księgę wieczystą;
• wskazać klauzule niedozwolone (np. nadmierne kary, zbyt obszerna odpowiedzialność kupującego)
• zaoferować wsparcie przy odbiorze technicznym i sporządzaniu protokołu;
• pomagać w egzekwowaniu usunięcia usterek, skorzystaniu z rękojmi lub gwarancji;
• zabezpieczyć Cię na wypadek opóźnień lub problemów finansowych dewelopera.
Kontakt
Jeżeli masz pytania lub potrzebujesz pomocy prawnej w podobnej sytuacji, zapraszam do kontaktu z moją Kancelarią
telefonicznie: +48 888 110 801 lub
mailowo: klaudia.lasota@adwokatlasota.pl.